Una decisión del Ayuntamiento de Madrid ha dejado fuera de ordenación urbanística a 1.290 viviendas en uno de los barrios más exclusivos de la capital: Valdemarín, situado junto a Aravaca. El Gobierno de Manuela Carmena cumple con ello una sentencia del Tribunal Supremo, pendiente desde hace once años, cuya ejecución había exigido ya en varias ocasiones. La alternativa elegida, de entre las dos que podían tomar Urbanismo, se ha basado en razones medioambientales y de movilidad.
La historia de Valdemarín se remonta a muchos años atrás, cuando en 1995 se modificó el Plan General de Urbanismo de 1985 en la zona para poder realizar el cierre oeste del trazado de la M-40. Para reducir los costes del suelo sobre el que iba a discurrir este cuarto cinturón, se delimitó un ámbito de actuación en el que los propietarios de suelo tuvieron que ceder la mitad de los terrenos para realizar la M-40 y otras dotaciones. A cambio, el plan de urbanismo pasaba a regular esta zona como «colectiva de baja densidad» (CBD), lo que permitía edificar bloques de pisos en lugar de vivienda unifamiliar.
Pero algún propietario recurrió a los tribunales, por considerar que esta actuación vulneraba sus derechos, y reclamaba igual ordenación para sus parcelas aledañas. El Supremo consideró en 2006 que se había transgredido el principio de igualdad y falló que el Ayuntamiento debía dar a la zona un tratamiento homogéneo: toda el área debía tener o el régimen urbanístico que permite unifamiliares, o el que autorizaba la vivienda colectiva.
Ambas alternativas resultaban problemáticas. En la zona abundan las viviendas unifamiliares. Sólo cuenta, señalan, tres accesos desde la A-6, «ya congestionada en horas punta». En su entorno se encuentra el Palacio de la Zarzuela y el Centro Nacional de Inteligencia (CNI). Además, la zona se inscribe en el Monte del Pardo, un espacio protegido por las administraciones.
Los diferentes gobiernos municipales de la última década han tratado de buscar una fórmula para cumplir la sentencia. Se llegó a formular, tramitar y aprobar definitivamente una modificación del Plan General de 1997, pero una nueva sentencia del Supremo de junio de 2016 señaló que por esa vía no se ejecutaba bien la primera sentencia.
De 1.700 a 10.200 vecinos
Ante este hecho, el Ayuntamiento se ve de nuevo obligado a tomar una decisión entre las dos normas zonales, y decidir cuál de las dos aplica. Desde Urbanismo se asegura haber realizado estudios e informes para determinar los efectos de una y otra decisión. Y su conclusión es que convertir todo el barrio de Valdemarín en una zona donde esté permitido construir bloques de viviendas produciría un «notable incremento» del número de viviendas y de habitantes, que cifran en pasar de 400 viviendas a 3.000, y de 1.700 habitantes a 10.200.
Esto supondría más emisiones contaminantes, más tráfico, y un conflicto de movilidad en los únicos tres accesos existentes desde la A-6. «Es como un nuevo Sanchinarro, pero en Valdemarín», apuntan.
De ahí que el Ayuntamiento haya decidido optar por la otra solución: que toda la zona sea de unifamiliares, lo que deja «fuera de ordenación relativa», según lo define el Ayuntamiento, a 1.290 viviendas colectivas. Dado que la zona está consolidada, aseguran que esto «no produciría daño en relación a la edificación existente». De hecho, afirman en Urbanismo que en Madrid hay «una buena cantidad de edificios dentro de la M-30» que están también en «condiciones similares de fuera de ordenación relativa» y eso «no impide las obras de mantenimiento de las edificaciones que tienen licencia en regla».
«Menos perjudicial»
El Ayuntamiento iniciará ahora los trámites para ejecutar las sentencias, optando por la solución «menos perjudicial» y que es más coherente con «las condiciones territoriales de este barrio, de tipología mayoritaria de vivienda unifamiliar». Ha primado, señalan, «la protección del medio ambiente», aunque con ello se deje «fuera de ordenación relativa a unas 1.290 viviendas colectivas».
Para iniciar este nuevo trámite, se ha redactado un informe técnico-jurídico que se remitió al TSJM en respuesta a una providencia del 6 de octubre de 2016. Este tribunal lo ha hecho llegar a las partes personadas en el procedimiento.
El temor de algunos vecinos afectados es que sus viviendas pierdan ahora valor, habida cuenta del «limbo jurídico» en el que se encuentran. Desde el Ayuntamiento señalan que aunque estén fuera de ordenación, sí se pueden vender y comprar las viviendas, igual que se pueden realizar obras de mejora y reformas. No es aventurado suponer, sin embargo, que las circunstancias pueden frenar a más de un comprador, o repercutir negativamente sobre su precio de venta.
